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neue Rechtsprechung

31.12.2013
Funkbasierte Heizkostenverteiler in Wohnungseigentumsanlage!

Ein Beschluss über den Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler verstößt jedenfalls dann nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Verbrauchsdaten nur einmal jährlich für die abgelaufene Abrechnungsperiode ausgelesen werden sollen. (vorl. LS der Red.)

Kommentar Rechtsentwicklung: Für das Mietrecht hat der BGH schon im Herbst 2011 entschieden, dass der Mieter den Austausch (funktionstüchtiger) Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen Geräte mit Funkablesung zu dulden hat, vgl. BGH, 28.9.2011 – VIII ZR 326/10 – Info M 2011, 411 (Pfeifer).

 

AG Dortmund, 26.11.2013 – 512 C 42/13
(vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)

31.12.2013
Mobilfunkantenne auf WEG-Dach: Nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer!

Die Installation einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach einer Wohnungseigentumsanlage bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Das gilt auch dann, wenn die einschlägigen immissionrechtlichen Grenz- und Richtwerte eingehalten sind. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich, einem Mobilfunkbetreiber die Installation und den Betrieb einer Sendeanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungseigentumsanlage zu gestatten. Der Wohnungseigentümer W ist damit nicht einverstanden und ficht den Beschluss an. Die Anfechtungsklage hat in beiden Vorinstanzen Erfolg. Es handele sich um eine bauliche Veränderung, die gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfe.
 

Die übrigen Wohnungseigentümer legen die vom Landgericht zugelassene Revision ein. Sie machen geltend, dass die Mobilfunkanlage die einschlägigen immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte einhalte. Daher werde gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, dass die von der Anlage ausgehenden Immissionen unwesentlich und somit hinzunehmen sind. Dementsprechend müssten auch überstimmte Wohnungseigentümer diese Beeinträchtigungen zustimmunglos hinnehmen, § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG.

§ 22 WEG Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
(1) Bauliche Veränderungen [… können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

 

§ 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. […] dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; […]

 

§ 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe
[…] Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden.

 

Hintergrund: Abwehransprüche von Grundstücksnachbarn gegen Mobilfunksendeanlagen scheiden aus, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte (insbesondere 26. BImSchV) eingehalten sind, vgl. BGH, 13.2.2004 – V ZR 217/03 – Info M 2/2004, 26 (H. Müller). Grund: Die Einhaltung der Grenzwerte indiziert, dass die Beeinträchtigung durch elektromagnetische Felder (einschließlich atermischer Effekte) nur unwesentlich und somit zu dulden ist, § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die technischen Grenzwerte konkretisieren zugleich auch die Verkehrssicherungspflichten und – mangels anderweitiger Abreden – den mietrechtlichen Sollzustand, sodass im Falle ihrer Einhaltung auch Schadenersatz- und Schmerzensgeldklagen sowie vertragliche Unterlassungsansprüche in aller Regel scheitern, vgl. BGH, 15.3.2006 – VIII ZR 74/05 – Info M 2006, 169 (Dauwe-Arnold); OLG Dresden, 7.3.2013 – 10 U 1953/11 – Info M 2013, 248 (Specht).
 

Die Entscheidung: Das BGH weist die Revision zurück. Wegen des anhaltenden wissenschaftlichen Streits bestehe verbreitet die Befürchtung, dass von Mobilfunksendeanlagen (ggf. auch trotz Einhaltung der geltenden Grenzwerte) Gesundheitsgefahren ausgehen könnten. Daraus resultiere zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen. Diese Beeinträchtigung müsse müsse ein verständiger Wohnungseigentümer nach dem Maßstab der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG nicht hinnehmen.
 

Daran ändere auch die Unwesentlichkeits-Vermutung im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB nichts. Denn diese Norm gelte nicht für Konflikte unter Wohnungseigentümern über den Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum und insbesondere darüber, ob bauliche Veränderungen „mit all ihren Vorzügen und Nachteilen“ vorgenommen werden sollen. Die auf § 903 BGB gründende Befugnis jeden Wohnungseigentümers, maßgebend auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen Einfluss zu nehmen, dürfe gemäß §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG nur beschränkt werden, soweit er von einer Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen ist. Für die Konkretisierung dieser „spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit“ lieferten die in § 906 Abs. 1 Satz 2 genannten immissionsrechtlichen Grenzwerte keinen brauchbaren Maßstab. Das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage verlange auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme.

Kommentar Ergebnis und Begründung: Auf den ersten Blick überrascht es, dass Grundstücksnachbarn und Mieter schlechtere Abwehrmöglichkeiten haben als Wohnungseigentümer, die sich doch immerhin damit trösten können, dass ihnen die Mietzahlungen des Mobilfunkbetreibers (anteilig) zugute kommen. Es entspricht indes gängiger Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht, Nachteile i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG sehr „niederschwellig“ anzunehmen. Auch entspricht es der generellen Linie des BGH, nachbarrechtliche Vorschriften im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur sehr zurückhaltend (analog) anzuwenden, soweit es um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder von diesem ausgehende Einwirkungen geht, vgl. etwa BGH, 21.5.2010 – V ZR 10/10 – Info M 2010, 341 (Abramenko) betr. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch).

 

BGH, 24.1.2014 – V ZR 48/12
(Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 14/2014;
vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)

31.12.2013
Sicherungsanordnung: Nur für Neu-Rückstände nach Klagezustellung!

Eine Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO darf nur für Ansprüche ergehen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: Der Vermieter kündigt (wohl wegen Zahlungsverzugs) und erhebt Räumungs- und Zahlungsklage. Außerdem beantragt er (wohl schon in der Klageschrift) eine Sicherungsanordnung wegen der bisher aufgelaufenen Zahlungsrückstände sowie „für alle bis zur Räumung fällig werdenden Ansprüche“.

§ 283a ZPO Sicherungsanordnung
(1)    Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit
1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. […]

 

Die Entscheidung: Das AG Langenfeld weist den Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung zurück. Sie dürfe nur für Ansprüche ergehen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig werden. Abzustellen sei also auf die Klagezustellung, die hier noch gar nicht erfolgt sei. Eine Sicherungsanordnung wegen der bereits aufgelaufenen Rückstände komme nicht in Betracht.

Auch eine Sicherungsanordnung „für alle bis zur Räumung fällig werdenden Ansprüche“ sei nicht möglich. Denn die Ansprüche müssten (nach Rechtshängigkeit) „fällig geworden“ sein. Für erst zukünftig fällig werdende Ansprüche dürfe somit keine Sicherungsanordnung ergehen.

Kommentar: Die Entscheidung ist ebenso knapp wie richtig. Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung!
 

AG Langenfeld, 3.6.2013 – 25 C 113/13 – DWW 2013, 341

31.12.2013
Unwirksame Schönheitsrep.-Klausel: Kostenmiet-Zuschlag ohne „Heilungsangebot“!

Ist die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam, darf der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung die Miete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen, ohne dem Mieter zuvor die Vereinbarung einer wirksamen Klausel angeboten zu haben. (vorl. LS der Red.)

Hintergrund: Im frei finanzierten Wohnungsbau ist der Vermieter nicht berechtigt, bei unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, vgl. BGH, 9.7.2008 – VIII ZR 181/07 – Info M 2008, 312 (Zühlke). Für preisgebundenen Wohnraum entspricht es hingegen ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der Vermieter die Kostenmiete einseitig um den Schönheitsreparaturen-Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen kann, vgl. etwa BGH, 24.3.2010 – VIII ZR 177/09 – Info M 2010, 209 (Achenbach); 12.1.2011 – VIII ZR 6/10; 31.8.2010 – VIII ZR 28/10 – Info M 2011, 8 (Zühlke).

Die Enstcheidung: Das Landgericht Frankfurt/M. hält das Angebot einer wirksamen Schönheitsreparaturenklausel für entbehrlich. Zentrales Argument: Bei Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Klausel könne der Mieter nur verlangen, so gestellt zu werden, als ob der Vermieter keine (unwirksame) Schönheitsreparaturenklausel verwendet hätte. Hingegen habe er keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als ob der Vermieter eine wirksame Klausel verwendet hätte (Hinweis auf BGH, 12.1.2011, a.a.O.).

Kommentar Rechtsentwicklung: Es bleibt noch abzuwarten, ob sich die Ansicht des LG Frankfurt/M. durchsetzt. Sämtliche genannten Entscheidungen des BGH betrafen nämlich Fälle, in denen der Vermieter dem Mieter – anders als hier – zunächst erfolglos angeboten hatte, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine wirksame zu ersetzen. Das gilt auch für den Hinweisbeschluss vom 12.1.2011 (a.a.O.), in dem es zudem zentral um einen eventuellen Schadenersatzanspruch wegen der Verwendung unwirksamer AGB ging.
 

Die Entscheidung vom 31.8.2010 (a.a.O.) – ebenfalls ein Hinweisbeschluss über die beabsichtigte Zurückweisung der Revision nach § 522a ZPO – enthält hingegen den entgegengesetzten Fingerzeig, dass es dem Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein könnte, sich auf die Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Klausel zu berufen. Denn ohne Angebot einer wirksamen „Ersatzklausel“ schneide er dem Mieter die Möglichkeit zu kostengünstigen Eigenleistungen ab.

LG Frankfurt/M., 24.10.2013 – 2-11 S 91/13
(vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)

 

30.11.2013
Insolvenzverschleppung: Vermieter regelmäßig nur Altgläubiger!

Der Vermieter kann den Geschäftsführer der insolventen Mieterin grundsätzlich nicht als sogenannter Neugläubiger auf Schadenersatz wegen Insolvenzverschleppung in Anspruch nehmen, wenn die Mieträume bei Eintritt der Insolvenzreife bereits an die Mieterin überlassen waren. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: V vermietet Geschäftsräume in Erfurt im Jahr 2007 für fünf Jahre an die M-GmbH. Der Mietvertrag enthält folgende Regelung:

„Bleibt der Mieter mit dem monatlichen Mietzins länger als 2 Monate im Rückstand, so ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Ferner ist der Vermieter im Falle des Konkurses, des Vergleichs oder der Zahlungseinstellung des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.“

Die M-GmbH ist bereits zum Jahreswechsel 2008/2009 insolvenzrechtlich überschuldet. Der Geschäftsführer G beantragt jedoch erst im Juni 2010 die Eröffnung des alsdann im Juli 2010 eröffneten Insolvenzverfahrens. V nimmt G wegen Mietausfällen aus dem Zeitraum April 2009 bis September 2010 auf Schadenersatz in sechsstelliger Höhe in Anspruch. Das OLG gibt der Klage – anders als noch das LG – statt. V sei Neugläubiger, weil die ausgefallenen Mietzahlungsansprüche erst nach Insolvenzreife entstanden seien. Es sei auch davon auszugehen, dass er bei rechtzeitigem Insolvenzantrag von seinem vertraglichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht hätte.

§ 15a InsO Antragspflicht bei juristischen Personen und Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit
(1) Wird eine juristische Person zahlungsunfähig oder überschuldet, haben die Mitglieder des Vertretungsorgans […] ohne schuldhaftes Zögern, spätestens aber drei Wochen nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, einen Insolvenzantrag zu stellen. […]

§ 108 InsO Fortbestehen bestimmter Schuldverhältnisse
(1) Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume […] bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. […]

§ 112 InsO Kündigungssperre
Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:
1.    wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist;
2.    wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

§ 119 InsO Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen
Vereinbarungen, durch die im voraus die Anwendung der §§ 103 bis 118 ausgeschlossen oder beschränkt wird, sind unwirksam.

 

Hintergrund: Der durch das MoMiG mit Wirkung zum 1.1.2008 eingefügte § 15a InsO fasst die bisher in verschiedenen Spezialregelungen geregelte Insolvenzantragspflicht der Führungsorgane juristischer Personen zusammen. § 15a InsO ist Schutzgesetz i.S.d. § 823 Abs. 2 BGB. Einen direkten Schadenersatzanspruch (auf vollen Ersatz des negativen Interesses) haben jedoch nur sogenannte Neugläubiger. Bei sog. Altschulden kommt nur ein Ersatz des Quotenschadens in Betracht (Masse- und Quotenverminderung infolge verspäteten Insolvenzantrags), den gemäß § 92 InsO nur der Insolvenzverwalter zugunsten der Masse geltend machen kann, vgl. etwa BGH, 5.2.2007 – II ZR 234/05 betr. Kontokorrentkredit; OLG Stuttgart, 11.10.2012 – 13 U 49/12 – Info M 2012, 486 (Menn) betr. Mieterinsolvenz.

Die Enstcheidung: Das BGH gibt der Revision statt. Bei vor Insolenzreife begründeten Dauerschuldverhältnissen sei ein Verstoß gegen die Insolvenzantragspflicht regelmäßig nicht ursächlich für die nach Insolvenzreife fällig werdenden Leistungen ohne werthaltigen Gegenanspruch. Der Gläubiger sei daher regelmäßig nur Altgläubiger. Anders sei es nur ausnahmsweise dann, wenn er sich im Insolvenzfall vom Vertrag lösen kann (Hinweis auf BGH, 5.2.2007, a.a.O.). Denn dann könne der unterbliebene Insolvenzantrag kausal für die Fortsetzung der Leistung (statt der Ausübung des Lösungsrechts) geworden sein.

Nach diesen Grundsätzen sei ein Vermieter, der dem Mieter die Mieträume vor Insolvenzreife überlassen hat, regelmäßig nur Altgläubiger, weil er sich bei Insolvenzreife auch bei rechtzeitigem Insolvenzantrag nicht vom Vertrag hätte lösen können (Hinweis auf OLG Stuttgart, a.a.O.). So liege der Fall auch hier: Nach der gesetzlichen Rechtslage ende ein Mietverhältnis nicht mit der Insolvenzreife oder -Eröffnung und könne vom Vermieter auch nicht außerordentlich gekündigt werden, § 108 InsO. Im Gegenteil könne der Vermieter nach dem Insolvenzantrag nicht einmal mehr wegen eines vorher eingetretenen Zahlungsverzugs kündigen, § 112 InsO. Daran ändere hier auch das vereinbarte Sonderkündigungsrecht bei „Konkurs“ nichts. Denn insolvenzabhängige Lösungsklauseln in Mietverträgen seien nach allgemeiner Ansicht unwirksam, § 119 InsO. Auch das vereinbarte Kündigungsrecht für den Fall der Zahlungseinstellung hätte V gerade bei rechtzeitigem Insolvenzantrag nicht mehr geltend machen können, da es der Kündigungssperre nach § 112 Nr. 2 InsO unterfalle.

Praxishinweis: Für den Vermieter empfiehlt es sich in der großen Mehrzahl der Fälle, frühzeitig zu kündigen und die Räumung zu forcieren, wenn – wie bei Mietern in der Krise häufig – die Voraussetzungen einer fristlosen Zahlungsverzugskündigung vorliegen, vgl. Seldeneck/Wichert/Fallak, Gewerbemiete, Baustein 195 Rdn. 8 ff. m.w.N.

 

BGH, 22.10.2013 – II ZR 394/12
(vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)

30.11.2013
Keine Kündigung bei verschleppter Räumung durch Untermieter!

Verschleppt der Untermieter einer Wohnung im Anschluss an einen Widerruf der Untervermietungserlaubnis durch den (Haupt-)Vermieter die Räumung, rechtfertigt dies jedenfalls dann keine fristlose Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses, wenn der (Haupt-)Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternimmt, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen möglichst frühzeitigen Auszug des Untermieters herbeizuführen. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: Im Mietvertrag über eine Wohnung aus dem Jahr 1994 heißt es:

„Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen.“

Der Mieter M untervermietet 2002 an U. Nach einem Eigentümerwechsel widerruft der neue Eigentümer und Vermieter V im Dezember 2011 die Untervermietungserlaubnis und kündigt das (Haupt-)mietverhältnis mit M wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führt M bereits einen Räumungsprozess gegen U, demgegenüber er das Untermietverhältnis einige Zeit zuvor gekündigt hat (wohl aus eigenem Antrieb bzw. aus allein im Untermietverhältnis anzusiedelnden Gründen).
Im Februar 2012 schließt M mit U einen Räumungsvergleich, der eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 vorsieht. Daraufhin kündigt V das Hauptmietverhältnis erneut und erhebt Räumungsklage gegen M.

Das Landgericht gibt der Klage – anders als noch das AG – statt und verurteilt M zur Räumung. Dagegen richtet sich M mit der vom BGH zugelassenen Revision.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jeden Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. […]

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt […]

 

Die Entscheidung: Der BGH gibt der Revision statt. V sei nicht zur Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB berechtigt gewesen. Denn M habe seine vertraglichen Pflichten aus dem (Haupt-)Mietvertrag nicht verletzt. Dabei könne offen bleiben, ob er – wie vom Landgericht angenommen – angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für einen Auszug des U zu sorgen. Denn M habe im Anschluss an seine (ohnehin bereits ausgesprochene) Kündigung einen Räumungsprozess gegen U betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug des U herbeizuführen.

Auch durch den Abschluss des Räumungsvergleichs mit U unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 habe M seine vertraglichen Pflichten gegenüber V nicht verletzt. Denn bei der andernfalls erforderlichen streitigen Fortsetzung des Prozesses gegen U hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.

Kommentar Ergebnis und Begründung: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Mieter muss jedenfalls nicht handgreiflich werden und den Untermieter in John-Wayne-Marnier eigenhändig vor die Tür befördern, vgl. auch LG Stuttgart, 21.11.1991 – 6 S 208/91 – WuM 1992, 122; Schmidt-Futterer (Blank), § 543 Rdn. 74.

Hier fehlte es zudem an einer (erheblichen) Verletzung der Rechte des Vermieters i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB. Denn die Gebrauchsüberlassung war ja jedenfalls anfangs vertragsgemäß und im späteren Verlauf hat V im Gegenteil (mehr oder weniger zufällig) sogar von der Beschleunigung durch die bereits erfolgte Kündigung des Untermietverhältnisses durch M und den bereits eingeleiteten Räumungsprozess profitiert.

BGH, 4.12.2013 – VIII ZR 5/13
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 195/2013;
vollständiger Bericht nach Veröffentlichung Entscheidungsgründe)

 

30.11.2013
Keine Verwirkung titulierter Mietforderungen durch Zeitablauf!

Der Gläubiger rechtskräftig ausgeurteilter Zahlungsansprüche (hier: Mietforderungen) verwirkt diese nicht allein dadurch, dass er über einen Zeitraum von 13 Jahren keinen Vollstreckungsversuch unternimmt. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: Der Vermieter von Gewerberäumen (V) erwirkt in den Jahren 1993 und 1994 insbesamt fünf Vollstreckungstitel (Urteile und Kostenfestsetzungsbeschlüsse) gegen den Mieter M. Nach einem Vollstreckungsversuch im April 1995 (Wohnungsdurchsuchung) ruht die Angelegenheit für rund 13 Jahre. 2008 beauftragt V ein Inkassounternehmen. M klagt auf Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung und Herausgabe der Titel. Er behauptet, die titulierten Ansprüche seien vollständig erfüllt. Das könne er jedoch nicht mehr belegen, weil er die entsprechenden Unterlagen nach Ablauf der steuerlichen Aufbewahrungsfristen vernichtet habe. Darin liege eine berechtigte Vertrauensdisposition, weil er nach 13 Jahren ohne Vollstreckungsversuch nicht mehr damit habe rechnen müssen, die Unterlagen noch als Beweismittel gegenüber V zu benötigen. Die Ansprüche seien daher jedenfalls verwirkt. LG und OLG folgen dieser Argumentation. V geht in die Revsion.

Die Enstcheidung: Der BGH gibt der Revision statt und verweist ans OLG zurück. Die Verwirkung eines Rechts setzte neben der Nicht-Geltendmachung für längere Zeit (Zeitmoment) ein Verhalten des Gläubigers voraus, angesichts dessen sich der Schuldner darauf einrichten durfte, das Recht werde auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht (Umstandsmoment). Hier fehle es jedenfalls am Umstandsmoment. Die Annahme, ein bloßes Ruhen der Angelegenheit könne einen endgültigen Durchsetzungsverzicht bedeuten, liege besonders fern, wenn ein Gläubiger seinen Anspruch durch Gerichtsurteil titulieren lässt. Denn dadurch gebe er zu erkennen, dass er die Forderung durchsetzen will und sich dazu eines Weges bedient, der ihm dies grundsätzlich für die Dauer von 30 Jahren ermöglicht.

Soweit M seine Belege vernichtet habe, sei dies nicht wegen eines vertrauensbegründenden Verhaltens des V, sondern wegen des Ablaufs der steuerlichen Aufbewahrungsfristen erfolgt. Nach einer etwaigen Erfüllung der Schuld sei der Schuldner auch nicht schutzlos. Denn er könne sogleich eine Quittung und/oder die Herausgabe des Titels selbst verlangen (§§ 368, 371 BGB).

 

BGH, 9.10.2013 – XII ZR 59/12
(vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)

30.11.2013
Mieterhöhung mit Nachbar-Mietspiegel nur bei Vergleichbarkeit!

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens darf der Vermieter nur dann auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde Bezug nehmen, wenn Wohn- und Nachbargemeinde in ihrer Gesamtheit vergleichbar sind. Die Vergleichbarkeit der Wohngemeinde mit einzelnen Teilgebieten der Nachbargemeinde genügt allenfalls dann, wenn der dortige Mietspiegel gesonderte Angaben für diese Teilgebiete enthält. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: Es geht um eine Wohnung in Rückersdorf, einer Gemeinde mit rund 4.500 Einwohnern in etwa fünf Kilometern Entfernung zur Stadtgrenze von Nürnberg (rund 500.000 Einwohner). Der Vermieter nimmt zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den (für das gesamte Stadtgebiet erstellten) Nürnberger Mietspiegel Bezug, wobei er einen Abzug von 30 % von den Nürnberger Mieten vornimmt. AG und LG halten das Mieterhöhungsverlangen für formell wirksam. Die Vergleichbarkeit beider Gemeinden sei jedenfalls angesichts des Abschlags von 30 % nicht offensichtlich auszuschließen, da das nahegelegene Rückersdorf von der Wohnqualität her Ähnlichkeiten mit ruhigeren Nürnberger Randlagen aufweise.

§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
(4)    […]. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

§ 558c BGB Mietspiegel
(2)    Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

 

Hintergrund: Ist für die Wohngemeinde kein Mietspiegel vorhanden, bleibt dem Vermieter regelmäßig nur die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen mit einem – teuren – Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen zu begründen. Ausnahme: Der Vermieter kann gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde Bezug nehmen. Nach allgemeiner Auffassung ist dies – über den Wortlaut hinaus – grundsätzlich auch dann zulässig, wenn für die Wohngemeinde überhaupt kein Mietspiegel existiert, vgl. etwa BGH, 16.6.2010 – VIII ZR 99/09 – Info M 2010, 262 (Börstinghaus). Voraussetzung ist allerdings, dass die Nachbargemeinde, deren Mietspiegel herangezogen werden soll, mit der Wohngemeinde vergleichbar ist, vgl. BGH, a.a.O.; LG Heidelberg, 17.2.2012 – 5 S 95/11 – Info M 2012, 220 (Monschau).

Die Entscheidung: Der BGH gibt der Revision des Mieters statt und weist die Mieterhöhungszustimmungsklage als unzulässig ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam. Der Nürnberger Mietspiegel sei für eine Wohnung in Rückersdorf auch unter Berücksichtung eines 30 %igen Abschlags kein taugliches Begründungsmittel i.S.v. § 558a BGB. Mit der Großstadt Nürnberg (insgesamt) sei Rückersdorf nicht vergleichbar. Eine mögliche Vergleichbarkeit der Wohnqualität mit ruhigeren Randgebieten Nürnbergs genüge nicht. Denn über die dort ortsübliche Miete gebe der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte (Hinweis auf LG Heidelberg, a.a.O.).

Die fehlende Vergleichbarkeit beider Gemeinden könne auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Denn der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 BGB nur dann ein taugliches Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

Kommentar Rechtsentwicklung: Der BGH schließt sich zu Recht der überzeugend begründeten Entscheidung des LG Heidelberg (a.a.O.) an. Das Gesetz unterscheidet sehr genau zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“, vgl. insbesondere auch § 558c Abs. 2 BGB. Dementsprechend ist das Wörtchen „Gemeinde“ auch in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB im Sinne der Gebietskörperschaft in ihrer Gesamtheit zu verstehen.

 

BGH, 13.11.2013 – VIII ZR 4413/12
(Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 192/2013;
vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)

30.11.2013
Minderung bei Flächendefizit <10 %?

An der „10 %-Grenze“ bei Flächenabweichungen ist festzuhalten. Ist diese Grenze auch nur ganz geringfügig unterschritten (hier: Flächendefizit von 9,9767 %), scheidet eine Minderung zwar nicht grundsätzlich aus. Sie kommt aber nur in Betracht, wenn der Mieter eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegt und ggf. beweist. (vorl. LS der Red.)
Kommentar: Die Entscheidung stammt aus der Feder von Dr. Börstinghaus, der den Fall zum Anlass für eine umfassende und sehr grundsätzliche Durchleutung der „10 %-Grenze“ nimmt. Info M-Leser dürfen sich auf eine Besprechung des Urteils durch Dr. Beyer in der kommenden Ausgabe freuen.

AG Dortmund, 26.11.2013 – 425 C 7773/12 – www.juris.de

31.10.2013
Beginn der kurzen Verjährung setzt Kenntnis von Besitzaufgabe voraus!

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt nicht zu laufen, solange der Vermieter keine Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters hat. Gibt der Mieter die Schlüssel an einen Besitzdiener des Vermieters heraus (hier: Hauswart), so muss sich der Vermieter dessen Kenntnis nur zurechnen lassen, wenn dieser im konkreten Fall damit beauftragt war, die Schlüssel zum Zweck der Wohnungsübergabe entgegenzunehmen. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: Das Mietverhältnis über eine Wohnung endet am 31.12.2009. Der Mieter M zieht schon am 20.12. aus und übergibt die Schlüssel an den im gleichen Haus wohnenden Hauswart H. Dieser ist nicht zur Abnahme von Wohnungen, aber „nach vorheriger Absprache mit der Hausverwaltung“ zur Entgegennahme von Schlüsseln berechtigt. Der Vermieter V macht mit am 30.6.2010 eingegangenem Mahnbescheidsantrag Schadenersatzansprüche geltend. Das LG weist die Klage – anders als noch das AG – wegen Verjährung ab. Begründung: V habe die Wohnung schon am 20.12., jedenfalls aber vor dem 30.12.2009 i.S.v. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückerhalten. H sei – unabhängig von einer Bevollmächtigung zur Entgegennahme der Schlüssel im konkreten Einzelfall – jedenfalls als Besitzdiener anzusehen. V müsse sich dessen Kenntnis daher jedenfalls analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Von einem Hauswart sei zu erwarten, dass er den Vermieter unverzüglich über alle wesentlichen Vorkommnisse unterrichtet.

§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. […]

§ 166 BGB Willensmängel, Wissenszurechnung
(1) Soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung […] durch die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände beeinflusst werden, kommt nicht die Person des Vertretenen, sondern die des Vertreters in Betracht.

 

Die Entscheidung: Der BGH gibt der Revision statt und verweist zurück. Durch die Übergabe der Schlüssel an H als Besitzdiener habe V zwar die Sachherschaft über die Wohnung zurückerlangt. Für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB sei jedoch darüber hinaus erforderlich, dass er auch Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters hat. Denn andernfalls sei er noch nicht in die Lage versetzt, sich ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Für eine Zurechnung der Kenntnisse eines bloßen Besitzdieners analog § 166 Abs. 1 BGB sei kein Raum. Das Berufungsgericht habe daher weitere Feststellungen dazu zu treffen, ob H im konkreten Fall mit der Entgegennahme der Schlüssel zum Zwecke der Wohnungsübergabe beauftragt und somit „Wissenvertreter“ i.S.v. § 166 Abs. 1 BGB war.

BGH, 23.10.2013 – VIII ZR 402/12
(vollständiger Bericht in der kommenden Ausgabe)