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Gesetze und Verordnungen

31.12.2013
Kostenmiete: Neue Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen!

Die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen, die bei öffentlich geförderten Wohnungen in die Berechnung der Kostenmiete einfließen, sind gemäß §§ 26 Abs. 4, 28 Abs. 5a II. BV indexiert. Sie verändern sich alle drei Jahre um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht oder veringert hat. Zum 1.1.2014 werden die Beträge um 5,68862 % angehoben, was der Änderung des VPI von Oktober 2010 (100,2 Punkte) bis Oktober 2013 (105,9 Punkte) entspricht. Daraus ergibt sich:

Instandhaltungskosten
jährlich
bisher
(seit 1.1.2011)
neu ab 01.01.2014
Bezugsfertig am Ende des Kalenderjahres: vor 32 und mehr Jahren 13,22 €/m² 13,97 €/m²
vor mindestens 22 bis 31 Jahren 10,34 €/m² 10,93 €/m²
vor weniger als 22 Jahren 8,16 €/m² 8,62 €/m²
Erhöhung bei Aufzug 1,15 €/m² 1,22 €/m²
Abzug bei Fernwärme 0,23 €/m² 0,24 €/m²
Abzug, wenn kleinere Instandhaltungen durch Mieter übernommen werden 1,21 €/m² 1,28 €/m²
Ansatz Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn Vermieter diese trägt 9,76 €/m² 10,32 €/m²
Je Garagen- oder Einstellplatz 78.15 € 82,60 €
Verwaltungskosten
jährlich
bisher
(seit 1.1.2011)
neu ab 01.01.2014
je Wohnung / bei Eigenheim etc. je Wohngebäude 264,31 € 279,35 €
je Garagen- oder Einstellplatz 34,47 € 36,43 €
je Wohnung in der Rechtsform eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts 316,02 € 334, 00 €

 

31.12.2013
Mietpreisbremse schon zum Sommer?

Die im Koalitionsvertrag vorgesehenen Änderungen im Miet- und Immobilienrecht (vgl. Info M 2013, 422 f.) haben in der Bundesregierung „hohe Priorität“ und sollen kurzfristig auf den Weg gebracht werden. Der federführend zuständige Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) hat ein Gesetz zu Mietpreisbremse, Bestellerprinzip & Co. „in den ersten 100 Tagen“ angekündigt. Laut Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) sollen „die gesetzlichen Grundlagen für die Mietpreisbremse bis zur Sommerpause im Gesetzblatt stehen“.

31.12.2013
Untervermietung an Städtetouristen nur mit „Sondererlaubnis“!

Eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung einer Wohnung umfasst „nicht ohne Weiteres“ die Untervermietung an häufig wechselnde Touristen. Eine solche Auslegung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Vermieter verlangt, dass der (Haupt-)Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilt. (vorl. LS der Red.)

Der Fall: M mietet 2003 eine rund 43 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin an. In den Folgejahren weitet sich seine berufliche Tätigkeit über das ganze Bundesgebiet aus, so dass er die Wohnung nur noch alle 14 Tage für Besuchswochenenden mit seiner Tochter nutzt. Anfang 2008 bittet er den (damalige) Vermieter V1 unter Mitteilung dieses Sachverhalts um Erteilung einer Erlaubnis zur „zeitweisen“ Untervermietung, um die „Unkosten“ unter Kontrolle zu halten. V1 erteilt schriftlich eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. Weiter heißt es in dem Schreiben:

„Sie verpflicheten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. […] als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten […] landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“

Im Mai 2011 bietet M die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung für bis zu vier Feriengäste an. Der neue Eigentümer und Vermieter V2 hält dies für vertragswidrig und mahnt M mehrmals unter Kündigungsandrohung ab. Im November 2011 und August 2012 ist das Internetangebot erneut abrufbar. Daraufhin kündigt V2 fristlos sowie hilfsweise ordentlich. M behauptet, er habe die Vermietung an Touristen nach der ersten Abmahnung im Mai 2011 unverzüglich eingestellt. Danach sei das Angebot nur infolge eines Versehens des Internet-Dienstleisters nochmals kurzzeitig aufgetaucht.

Die Vorinstanz: Das LG weist die Räumungsklage – anders als noch das AG – ab. Begründung: Die von V1 erteilte Erlaubnis umfasse auch eine Untervermietung an häufig wechselnde Feriengäste, die jedenfalls nach der neueren WEG-rechtlichen Rechtsprechung als „Wohnnutzung“ anzusehen sei. Auch auf ein (noch) anders gelagertes Vorverständnis zum Zeitpunkt der Erlaubniserteilung (2008) könne V2 sich hier nicht berufen. Denn angesichts seiner Schilderungen in der Anfrage habe M die daraufhin erteilte Erlaubnis zur „zeitweisen“ Untervermietung dahingehend interpretieren dürfen, dass V1 (auch) mit einer FeWo-Vermietung einverstanden war. Es sei klar gewesen, dass kaum ein „dauerhafter“ Untermieter zu finden sein würde, der die Wohnung für die Besuchswochenden des M mit seiner Tochter jeweils wieder vorübergehend verlässt. Auch habe V die Erlaubnis ohne Bindung an die Person eines bestimmten Untermieters oder einen bestimmten Personenkreis erteilt und auch keine sonstigen Beschränkungen zu Art, Dauer und Umfang der Untervermietung vorgesehen.
 

Für einen Widerruf bzw. eine nachträgliche Beschränkung der „uneingeschränkt“ erteilten Erlaubnis seien keine berechtigten Gründe ersichtlich. Insofern sei darauf abzustellen, ob mit der Untervermietung an wechselnde Feriengäste konkrete Beeinträchtigungen verbunden sind, die über das Normalmaß einer „üblichen“ Wohnungsnutzung hinausgehen, vgl. LG Berlin, U. v. 19.6.2013 – 65 S 449/12 – Info M 2013, 484 (Kreuzau).

Die Enstcheidung: Der BGH gibt der Revision statt und verweist zurück. M sei nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt gewesen. Die „Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen“ unterscheide sich von einer „gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung“. Von einer Erlaubnis zur Untervermietung sei sie deshalb „nicht ohne Weiteres“ umfasst. Dies habe das Berufungsgericht bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen.
 

Hier habe V1 zudem verlangt, dass M den Untermietern Postvollmacht erteilen sollte. Schon daraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezieht. Denn diese könnten eine solche Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen.

Kommentar: Die Kritik an der Entscheidung der Vorinstanz fällt etwas harsch aus. Auch das LG Berin hatte eine „unbeschränkte“ Untervermietungserlaubnis unter Einschluss einer FeWo-Vermietung keineswegs „ohne Weiteres“, sondern anhand einer umfassenden Auslegung des Wortlauts und der beiderseits bekannten Umstände (nur) für den vorliegenden Einzelfall angenommen.
 

Die dennoch deutlichen Worte des VIII. Zivilsenats könnten darauf hindeuten, dass er die Vermietung einer Wohnung an häufig wechselnde Feriengäste prinzipiell als (teil-)gewerbliche Nutzung und somit als „aliud“ ansieht, das schon begrifflich nicht von einer Erlaubnis zur Untervermietung einer „Wohnung“ erfasst ist. Das indes würde eine gewisse Schräglage zur Rechtsprechung des V. Zivilsenats bedeuten, der eine FeWo-Vermietung jedenfalls für das WEG-Recht als echte – wenngleich atypische – Wohnnutzung einordnet, vgl. BGH, 15.1.2010 – V ZR 72/09 – Info M 2010, 131 (Hogenschurz); BGH, 12.11.2010 – V ZR 78/10 – Info M 2011, 78 (Metter). Auf die vollständigen Entscheidungsgründe darf man also gespannt sein!

 

BGH, 8.1.2014 – VIII ZR 201/13
(Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 4/2014;
vollständiger Bericht nach Veröffentlichung Entscheidungsgründe)

30.11.2013
EnEV 2014 verkündet!

Die „Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung“ ist am 21. November 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. I 2013, 3951 ff.). Die Änderungen treten im Wesentlichen am 1. Mai 2014 in Kraft (Ausnahme: Verfolgung von fehlenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen als Ordnungswidrigkeit erst ab 1. Mai 2015), vgl. ausführlich Info M 2013, 474 ff. – in dieser Ausgabe.

31.10.2013
Koalationsvertrag – das plant die große Koalition!

CDU, CSU und SPD haben sich am 27. November auf einen Koalitionsvertrag verständigt. Die Vereinbarungen der „GroKo“ zum Miet- und Immobilienrecht finden Sie auf den Seiten 418/419 – in dieser Ausgabe. Noch abzuwarten bleibt der Mitgliederentscheid bei der SPD.

30.09.2013
EnEV 2014 beschlossen!

Die Bundesregierung hat mit Beschluss vom 16. Oktober die vom Bundesrat geforderten Änderungen in ihrem Entwurf zur Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) angenommen. Damit ist das Verordnungsgebungsverfahren abgeschlossen. Die novellierte EnEV 2014 tritt im Wesentlichen sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft, d.h. voraussichtlich im Frühsommer 2014. Kernelemente der Novelle sind:

  • Neubauten – Jahres-Primärenergiebedarf: Der zulässige Jahres-Primärenergieverbrauch wird ab 1.1.2016 um durchschnittlich 25 % reduziert.
  • Neubauten – Wärmedurchgangskoeffizient: Bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle wird der zulässige Wärmedurchgangskoeffizient um durchschnittlich 20 % reduziert.
  • Bestand: Im Gebäudebestand werden die energetischen Anforderungen nicht verschärft.
  • Immobilienanzeigen: In kommerziellen Immobilienanzeigen müssen Angaben zur Befeuerungsart, zum Endenergieverbrauch, zum Baujahr des Gebäudes und – bei nach Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellten Energieausweisen – zur Energieeffizienzklasse gemacht werden.
  • Energieausweise: Es werden – ähnlich wie bei sog. Weißer Ware – Energieeffizienzklassen eingeführt (von A+ bis H). Potentiellen Käufern und Mietern ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. In Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr (z.B. Hotels, Restaurants, Läden, Banken) ist er zudem auszuhängen. Die Länder sollen unabhängige Stichprobenkontrollen durchführen.
  • Heizkesselaustausch: Es wird eine bußgeldbewehrte Pflicht zum Austausch aller konventionellen Heizkessel eingeführt, die älter als 30 Jahre sind (Ausnahme: seit mindestens 1.2.2002 selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser).
30.09.2013
Gesetzliche Zugangsvoraussetzungen für Immobilienverwalter?

Auf dem Deutschen Verwaltertag in Berlin hat Enak Ferlemann, Staatssekretär im Bundesbauministerium, gesetzliche Zugangsvoraussetzungen für den Beruf des Immobilienverwalters angekündigt. Jedenfalls eine Versicherungspflicht solle gesetzlich verankert werden. Nachgedacht werde auch über die Einführung von Sach- und Fachkundenachweisen.
 

Immobilenzeitung v. 30.9.2013

31.08.2013
Abrissgebot für „Schrottimmobilien“:

Am 20.9.2013 ist das „Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts“ vom 11.6.2013 in Kraft getreten (BGBl. I 2013, 1548). Es bringt u.a. eine Novelle der Regelung zu Rückbaugeboten nach § 179 BauGB. Die Neuregelung setzt keinen Bebauungsplan mehr voraus und ist damit unabhängig von der planungsrechtlichen Situation anwendbar. Nach der neuen „Abgeltungsklausel“ (§ 179 Abs. 4 BauGB n.F.) muss der Eigentümer die Abbruchkosten nunmehr selbst tragen, soweit ihm durch die Beseitigung einer „Bauruine“ Vermögensvorteile entstehen. Der Kostenerstattungsbetrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück, so dass bei Überschuldung künftig auch die Banken zur Kasse gebeten werden können.

§ 179 BauGB n.F Rückbau- und Entsiegelungsgebot
(1) Die Gemeinde kann den Eigentümer verpflichten zu dulden, dass eine bauliche Anlage ganz oder teilweise beseitigt wird, wenn sie

  1. den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht entspricht und ihnen nicht angepasst werden kann oder
  2. Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist, die auch durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können. […]

(4) Im Fallle des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 sind die Beseitigungskosten vom Eigentümer bis zur Höhe der im durch die Beseitigung entstehenden Vermögensvorteile zu tragen. […] Der Betrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

31.08.2013
Trinkwasser: Neuer Blei-Grenzwert ab Dezember 2013!

Zum 1.12.2013 sinkt der zulässige Grenzwert für Blei in Trinkwasser von 0,025 auf 0,01 Milligramm pro Liter (§ 6 Abs. 2 TrinkwasserV 2001 i.V.m. Anlage 2, Teil II Nr. 4). Wo jetzt noch Bleirohre vorhanden sind, wird sich ein Austausch kaum mehr vermeiden lassen. Gebäude, in denen für die Trinkwasser-Installation keine Bleirohre verwendet wurden, sind in der Regel nicht betroffen.

31.01.2013
Elektr. Rechtsverkehr (ERV)

Das Bundeskabinett hat am 19.12.2012 den Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs (ERV) mit den Gerichten beschlossen.

  • Anwälte – elektronisches Anwaltspostfach: Die BRAK schafft für jeden Anwalt ein elektronisches Anwaltspostfach bis zum 1.1.2016
  • Anwälte und Behörden: Die Nutzung des ERV mit den Gerichten wird für alle Rechtsanwälte und Behörden verpflichtend ab 1.1.2022
  • Gerichte – elektronischer Zugang: Zu allen deutschen Gerichten wird der elektronische Zugang ohne die – wenig verbreitete – qualifizierte elektronische Signatur (qeS) ab 1.1.2018 eröffnet (mit Öffnungsklausel für Bundesländer, die das Inkrafttreten bis 1.1.2022 hinausschieben dürfen)
  • Elektronische Übermittlung von Gerichtsdokumenten mit automatischer Eingangsbestätigung und Zustellungsfiktion am dritten Werktag
  • Gescannte öffentliche Urkunden: Von Behörden oder Notaren gescannte öffentliche Urkunden werden beweisrechtlich mit Originalen gleichgestellt.
  • Schutzschriftenregister: Es wird ein zentrales elektronisches Schutzschriftenregister eingeführt.

bmj.de; anwaltsblatt.de